Konutta fiyat bilmecesi... Hatalı fiyat mağdur ediyor

KONUT satışları canlılığını korurken, dikkat çeken bir eleştiri gayrimenkul girişimcisi ve Mars Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Bucak’tan geldi. Şirketlerin satış fiyatlarını hatalı belirleyip suni artışlar yaptıklarını, bunun ikinci el piyasayı da etkilediğini belirten Bucak, “Hatalı fiyatlama hem üreticiyi hem tüketiciyi mağdur ediyor. Konutun gerçekçi rakamla satışa sunulması ve alıcının korunması için bir düzenleme yapılması gerekiyor” dedi.

Gayrimenkul projelerine pazarlama ve satış yönetimi hizmeti veren Hakan Bucak, “Gayrimenkul şirketlerinin bir kısmı stratejiden yoksun, sistemsiz bir şekilde fiyat belirliyor” ifadelerini kullandı. “Amerikalı biri, evini satışa koyduğunda kontrol sistemi devreye girer. Dur bakalım evinin fiyatı o değil dediği için istediği fiyatı yazamaz” diyen Bucak Türkiye’deki işleyişi şöyle anlattı: “Bizde ise karar kişinin iki dudağının arasında. Mesela bir patron yüzde 30 zam yaptım diyor, diğeri o zaman ben de yüzde 40 yapayım diyor. Sıfır konutta fiyat yükselince bu defa ikinci elde evini satacak vatandaş da bu suni artışa uyuyor ve piyasa gerçeklerinden uzak rakamlar ortaya çıkıyor. Bu sorunu satışını üstlendiğimiz İstanbul Zeytinburnu’ndaki Yedi Mavi projesi bölgesinde de gördük. Biz değerleme yaptırıp ona göre fiyat belirledik. Gördük ki fiyatlama esaslarına göre fiyat koyunca satışta kriz yaşanmıyor. Hatta bizim fiyatlardan sonra bölgedeki komşu projeler fiyatlarını düşürmek zorunda kaldı.”

Tapuda daha az vergi ödemek için gerçek değerden değil rayiç değerden işlem yapılmasının temel sorun olduğunu, önce bunu çözmek gerektiğini ifade eden Bucak, “Yılda 300-350 milyar dolarlık işlem yapılan bir sektörüz. Ancak bugün kurumsal inşaat şirketi dışında tapuda gerçek değerinden işlem yapan yok. Rayiç değer üzerinden işlem yapmak usulsüzlük olsa da bu adeta Türk toplumunun alışkanlığına dönüştü. Ev 30 milyon lira, tapuda 5 milyon gösteriliyor. 1 milyar liralık arsa için 20 milyon üzerinden harç ödeniyor” diye konuştu.

‘DEĞERLEME RAPORU ZORUNLU OLMALI’

Peki uzun süredir çözümü beklenen bu sorun nasıl aşılır? Bucak şöyle yanıtladı: “Biz diyoruz ki, tüm gayrimenkul satışlarında değerleme raporu zorunlu olsun. Mesela evin değeri 3 milyon lira çıktı. Devlet ‘Ben bu rakamdan harç alırım’ desin. Ama şu an yüzde 4 olan tapu harcı da düşürülsün. Zaten oran çok yüksek olduğu için vatandaş gerçek değerini göstermiyor. Eğer harç oranı düşer ve gerçek değer üzerinden tapu işlemi zorunluluk olursa devletin geliri bugünden çok daha fazla olur. Vatandaş alırken ‘acaba bu rakam doğru mu’ endişesinden kurtulur, devlet vergi gelirini artırır, sektörde haksız rekabet yerini adil ortama bırakır. Tapuda gerçek değer gösterilirse, yapay zekâ desteğiyle sistem kurulur, tüketici il, ilçe ve hatta mahallede yapılan işlemleri adeta borsa izler gibi takip edebilir. Böylece hatalı fiyata da geçit verilmez.”

‘TREN KAÇACAK DİYEN ALIMA GEÇTİ’

KONUT satışında geçen yılın ikinci yarısında başlayan hareketliliğin sürdüğünü belirten Bucak, “Faiz düşünce fiyatlar uçar, treni kaçırmamalıyım diyenler 6-7 aydır alıma geçti. Son olarak Emlak Konut kampanyası da canlılık getirdi. İnsanlar evinden çıkıp konut bakmaya başladı” dedi. İkinci el konut fiyatlarının gerilemesini değerlendiren Bucak, “Fiyat düşüşünde son dönemdeyiz. Birkaç ay sonra azalan arz ve taleple fiyatlar yükselişe geçer. Yeni konutta zaten fiyatlar hiç düşmedi, ama planlanan zam da yapılamadı. O cephede de artış bekliyoruz. Bu nedenle şimdi alımda fırsat dönemindeyiz diyoruz. Doğru lokasyonda doğru fiyatı bulan beklememeli” dedi.

LÜKS KONUT SATILIYOR

LÜKS konutta satış sorunu yaşanmadığına dikkat çeken Bucak, “Faiz hassasiyeti olan kesim ve ticaret yapanlar bu alanda oldukça istekli. Bu nedenle 20-25 milyon liranın üzerinde fiyatla satılan lüks konutta satış sorunu yok. İstanbul Zeytinburnu’ndaki Yedi Mavi projesinde Marmara Vizyon Gayrimenkul AŞ’ye ait 356 dairenin satışına Mayıs 2024’te başladık. Şeffaf bir duruş sergiledik, gerçekçi fiyat politikası benimsedik ve alıcının ihtiyacını merkeze koyduk. Birinci el satışların yavaşladığı, yatırımcıların bekle-gör politikası izlediği bir dönemde satışa çıkardığımız dairelerin yüzde 50’sini kısa bir sürede satmayı başardık. Projede evlerin oturuma hazır olması da satış başarısında etkili oldu” diye konuştu.